Portfoliomanagement in der Immobilien- und Wohnungswirtschaft


Zum Thema „Portfoliomanagement“ finden sich in der Literatur mittlerweile eine Vielzahl an Beiträgen und Publikationen. Die Quellenangaben gehen dabei bis ins Jahr 2000 zurück. Thematisiert werden sowohl die begrifflichen Grundlagen und das (strategische) Portfoliomanagement im allgemeinen, als auch spezifische wohnungs- und immobilienwirtschaftliche Ansätze, etwa die Neustrukturierung von Wohnungsunternehmen mithilfe von Portfoliomanagementansätzen. Das Thema ist in der Immobilien- und Wohnungswirtschaft mit wechselnder Intensität bereits seit vielen Jahren von Interesse.


Relevante Beweggründe für die Einführung eines Portfoliomanagements konnte ich im Rahmen zahlreicher Gespräche mit verschiedenen Wohnungsunternehmen erfragen:


- Einschätzen des eigenen Bestandes im Mikro/Makro-Markt 

- Durchführen von Wettbewerbsvergleichen

- Erkennen und Verstehen von Wanderungsbewegungen (Wohin ziehen meine Mieter und warum?)

- Frühzeitiges Erkennen von Marktentwicklungen/-veränderungen (Umfeld)

- Gezieltes Entwickeln des eigenen Bestandes nach langfristigen Nachfragetrends

- Erstellen von Marktstrategien („Blick über den Tellerrand“)

- Absichern von Investitionsentscheidungen (weg von „Bauchentscheidungen“, hin zu objektivierter Entscheidungsqualität)


Trotz guter Argumente und einem erkennbaren Mehrwert gibt es nur in wenigen Unternehmen ein systematisch betriebenes Management des Portfolios. Die Gründe für die relativ verhaltene Anwendung von Portfoliomanagement-Lösungen liegen meines Erachtens auf der Hand:


- Am Markt verfügbare Systeme sind zu teuer und/oder funktional zu umfangreich und daher zu komplex in der Anwendung

- Anzuwendende Methoden sind häufig zu abstrakt und theoretisch

- Es fehlt an den richtigen Quellen bei der Datenbeschaffung und/oder der Aufwand für die Datenversorgung der Systeme ist zu hoch


Der praktische Nutzen der Erkenntnisse aus der Portfoliomanagement-Theorie für das einzelne Wohnungsunternehmen hängt entscheidend davon ab, wie praxisnah die konkreten Handlungsempfehlungen sind, d. h. wie leicht, schnell und kostengünstig sich diese in der Realität umsetzen lassen. Wir haben in diesem Zusammenhang einige Ideen entwickelt und mögliche Ansatzpunkte zusammengestellt, um dem aktiven Portfoliomanagement im Wohnungsunternehmen eine „neue Chance“ zu geben:


Die beste interne Informationsquelle zum Anforderungsprofil an Ihre Immobilien sind Ihre Mieter. Führen Sie regelmäßige (softwaregestützte) Mieterbefragungen durch, um die Nachfrage einschätzen und Trends erkennen zu können.

Extrahieren Sie die (wenigen) aussagekräftigen monetären Daten (etwa die Nettokaltmieten/m² und die Instandhaltungskosten/m², dies allerdings unbedingt in der Mehrjahresbetrachtung) aus Ihrem ERP-System.

Konzentrieren Sie sich bei der Betrachtung Ihrer Gebäudedaten/-ausstattungen auf wenige aussagekräftige Kriterien, vor allem auf solche Merkmale, die für einen Wettbewerbsvergleich zur Verfügung stehen (siehe folgender Punkt).

Ergänzen Sie Ihre eigenen Daten um Bestandsdaten aus Ihrer Stadt, Gemeinde oder Region und somit auch von Ihren Wettbewerbern. Die professionellen Datenservices unseres Partners Mexxon verschaffen Ihnen in diesem Zusammenhang einen entscheidenden Informationsvorteil. Sie gewinnen Daten über Ihren eigenen Bestand hinaus, etwa Gebäudedaten (z. B. Immobilien-Attraktivität, Gebäudegröße, Photovoltaik, Garten, u.s.w.), Umfelddaten (z. B. öffentlicher Nahverkehr, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten), kaufmännische Daten (z. B. durchschnittliche Nettokaltmieten) oder sozioökonomische Daten (z. B. sozialer Status, Haushaltseinkommen, Zahlungsausfallrisiken in der Region, Stadt, Straße, etc.).


Für die integrierte Speicherung und Analyse der Quelldaten bietet der IT-Markt mittlerweile eine große Auswahl an Business Intelligence - Werkzeugen, darunter einige mit einem sehr günstigen Preis-Leistungsverhältnis. Gerne zeigen wir Ihnen ganz unverbindlich Möglichkeiten auf, um die Datenversorgung und die Visualisierung wesentlicher Zusammenhänge Ihres eigenen Immobilienportfolios sowie entsprechender Vergleichsdaten Ihrer Region umzusetzen.

   
Beispiel: Vergleich des Wohnungsbestandes des Wohnungsunternehmens (Auswahl 1) mit dem gesamten Wohnungsbestand der Kommune (Auswahl 2)Beispiel: Vergleich des Wohnungsbestandes des Wohnungsunternehmens (Auswahl 1) mit dem gesamten Wohnungsbestand der Kommune (Auswahl 2)

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